Novinky

Do konce roku je třeba přijmout nové stanovy společenství vlastníků jednotek, není třeba notářský zápis

Nový občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb., se dotkl i úpravy společenství vlastníků jednotek. Účinností nového občanského zákoníku byl zrušen zákon o vlastnictví bytů č. 72/1994 Sb. a s tím i vzorové stanovy společenství vlastníků jednotek vydané nařízením vlády č. 371/2004 Sb. Nová právní úprava se vztahuje nejen na společenství vlastníků vzniklá po účinnosti nového občanského zákoníku, ale i na společenství vlastníků vzniklá před účinnosti tohoto zákona (společenství vzniklá do 31. 12. 2013 včetně). Společenství vlastníků vzniklá do 31. 12. 2013 nyní mají dle § 3041 odst. 2 nového občanského zákoníku čas pouze do 31. 12. 2016, aby upravila svoje původní stanovy vytvořené ještě před účinnosti nového občanského zákoníku. Pokud tak neučiní, soud je k tomu vyzve a v této výzvě jim zároveň stanoví přiměřenou lhůtu k nápravě. V případě, že společenství vlastníků v této lhůtě nepřizpůsobí dosavadní stanovy podle znění nového občanského zákoníku, může mu soud uložit pokutu.

 

V souladu s rozhodnutím Vrchního soudu v Praze ze dne 26. 10. 2015, sp. zn. 7 Cmo 229/2015 není třeba pro tato SVJ k úpravě stávajících stanov formu notářského zápisu, pokud si tuto přísnější formu pro změnu stanov vlastníci jednotek v samotných stanovách explicitně nezakotvili. Lze tedy doporučit společenstvím vlastníků vzniklých před účinnosti nového občanského zákoníku přijetí úplného znění nových stanov (nikoliv formou změny textu stávajících) na shromáždění vlastníků, bez nutnosti účasti notáře; avšak pochopitelně při zachování povinného kvóra pro úpravu tohoto dokumentu.

Nový občanský zákoník zakotvuje úpravu společenství vlastníků v části třetí, § 1194 a násl., v rámci bytového spoluvlastnictví. Přiměřeně se na společenství vlastníků použijí i ustanovení části první o právnických osobách obecně a taktéž ustanovení o spolku. Při tvorbě nových nebo změně stávajících stanov je třeba myslet zejména na změny, které se dotýkají jejich povinných náležitostí. Vedle nebo namísto původních náležitostí podle již neúčinného zákona o vlastnictví bytu, nový občanský zákoník vyžaduje, aby stanovy obsahovaly zejména:

  • určení pravidel pro správu domu a pozemku a užívaní společných části (tzv. domovní řád),
  • určení pravidel pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

Taktéž se podle nové právní úpravy pozměnila výlučná působnost shromáždění a ze zákona o vlastnictví bytů se nepřebírají ani požadavky na vyšší počet hlasů k přijetí konkrétních usnesení, např. stavebních úprav a rekonstrukcí. Ve stanovách si naopak společenství vlastníků může samo určit, že je zapotřebí vyšší počet hlasů k přijetí určitého usnesení. Zároveň je nově možné, aby vlastníci jednotek rozhodovali i mimo schůzi shromáždění (per rollam) a v některých záležitostech se umožňuje dělba působnosti mezi shromážděním a statutárním orgánem společenství vlastníků. Další změna spočívá v označení jednočlenného statutárního orgánu – namísto dosavadního „pověřeného vlastníka“ se účinnosti nového občanského zákoníku zavedlo nové označení „předseda společenství vlastníků“.

Těchto změn, které účinností nového občanského zákoníku nastaly a ze zákona pro SVJ vznikla povinnost je přijmout změnou svých stanov, je podstatně více. Pokud ještě nemáte své „staré“ stanovy přizpůsobené dnešní právní úpravě, rádi Vám s tím pomůžeme.