Právní úprava

Územní rezervu upravuje stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) v § 56, který stanoví:

§ 56 Územní rezerva

(1) Územní rezervou se rozumí plocha nebo koridor vymezené v územně plánovací dokumentaci pro využití, jehož potřebu a plošné nároky je třeba následně prověřit.

(2) Při vymezení územní rezervy se v územně plánovací dokumentaci stanoví její uvažované budoucí využití, popřípadě podmínky pro jeho prověření.

(3) Změnit územní rezervu na plochu nebo koridor umožňující stanovené využití lze jen změnou územně plánovací dokumentace.

(4) Územní rezerva se neposuzuje z hlediska vlivů na udržitelný rozvoj území, na životní prostředí, na předmět ochrany nebo celistvost evropsky významné lokality nebo ptačí oblasti ani z hlediska předpokládaných důsledků navrhovaného řešení na zemědělský půdní fond a pozemky určené k plnění funkce lesa; uvedené vlivy se posuzují až při změně územně plánovací dokumentace, která má umožnit stanovené využití.

(5) V územní rezervě jsou zakázány změny v území, které by mohly stanovené využití podstatně ztížit nebo znemožnit.

(6) Účelnost dalšího trvání vymezení územní rezervy pořizovatel vždy vyhodnotí podle § 107 odst. 2 písm. a).

Právní úprava v novém stavebním zákoně je podrobnější než v předchozím zákoně č. 183/2006 Sb., podstata a význam tohoto institutu se však nemění. Nový stavební zákon neobsahuje žádné speciální přechodné ustanovení pro územní rezervy. Územní rezervy vymezené v územně plánovací dokumentaci před účinností nového stavebního zákona proto zůstávají součástí této dokumentace beze změny.

Co je územní rezerva a k čemu slouží

Územní rezerva je plocha nebo koridor vymezený v územně plánovací dokumentaci (územním plánu, zásadách územního rozvoje nebo územním rozvojovém plánu) za účelem prověření možného budoucího využití.

Umožňuje obci nebo kraji předběžně chránit území pro plánovaný projekt – může jít o dopravní stavby, občanskou vybavenost, bytovou výstavbu i další záměry. Zákon neomezuje územní rezervu pouze na veřejné stavby. Rezerva může být vymezena i pro budoucí rezidenční výstavbu (rodinné či bytové domy), pokud to obec nebo kraj považují za strategicky důležité.

Význam pro plánování výstavby

Vymezení územní rezervy dává samosprávě čas podrobně prověřit například dopravní napojení, infrastrukturu, veřejné vybavení nebo dopady na životní prostředí. Rezerva zajišťuje, že pozemek nebude mezitím zastavěn způsobem, který by výhledové využití znemožnil či výrazně ztížil.

Práva a povinnosti obce nebo kraje

Samospráva může díky rezervě do budoucna lépe prosazovat veřejně prospěšné stavby či jiné záměry. Pokud se rozhodne převést územní rezervu na konkrétní záměr, musí provést změnu územního plánu a při ní podrobně posoudit veřejný zájem i vliv na vlastníky.

Při každé změně územního plánu je obec nebo kraj povinna prověřit, zda má rezerva nadále trvat, má být vypuštěna nebo se má změnit zcela či zčásti na zastavitelnou plochu (§ 56 odst. 6 stavebního zákona).

Dopady na vlastníky pozemků

Dosavadní využití pozemku zůstává zachováno. Vlastník může pozemek nadále užívat tak, jak dosud.

Omezení změn: Nelze povolit a uskutečnit takové změny v území, které by bránily nebo podstatně ztěžovaly využití, pro které je území rezervováno.

Není stavební uzávěra, ale... Rezerva sama o sobě není stavební uzávěrou, v praxi však může mít podobný efekt – omezuje možnosti stavebního rozvoje pozemku.

Náhrada za omezení: Vlastníci nedostávají automaticky náhradu za omezení svých pozemků rezervou, protože se ve většině případů předpokládá jen dočasné omezení (trvání rezervy se musí prověřit při každé následující změně územně plánovací dokumentace).

Pokud by však rezerva trvala nepřiměřeně dlouho a způsobovala výrazné omezení, může se vlastník domáhat náhrady. Soudy považují za nepřiměřeně dlouhé omezení delší než 10 let, v konkrétních případech se však může jednat i o kratší dobu.

Jak se mohou bránit vlastníci

Vlastníci se mohou obrátit na obec nebo kraj a žádat přezkoumání nezbytnosti či aktuálnosti rezervy. Na vypuštění rezervy z územního plánu nebo naopak její přeměnu na zastavitelnou plochu ovšem nemají právní nárok.

V průběhu procesu územního plánování mohou vlastníci podávat připomínky k vymezení, trvání nebo vypuštění rezervy. Obec musí vždy zvážit existenci racionálních důvodů pro zachování rezervy a zabývat se proporcionalitou omezení – tedy porovnat přínosy rezervy pro obec s negativy pro vlastníka.

Pokud obec dlouhodobě nejedná a rezerva nepřiměřeně brání využití pozemku, mohou se vlastníci domáhat náhrady u soudu.

Vzniká vlastníkům nárok na zastavění?

Samotné vymezení pozemku jako územní rezervy nezakládá vlastníkům žádný nárok na to, aby obec následně musela převést rezervu na zastavitelnou plochu.

Rezerva je pouze předběžné opatření. V budoucnu obec může:

• rezervu převést změnou územního plánu na plochu pro bydlení nebo jinou funkci,
• pokud se ukáže, že plánovaná zástavba není vhodná či potřebná, může rezervu zrušit.

Je vhodné nejpozději v následující zprávě o uplatňování územního plánu rozhodnout o přeměně rezervy na zastavitelnou plochu nebo o jejím zrušení. Ponechat území zatížené rezervou i nadále by mělo být výjimečné a měly by k tomu existovat zvláštní důvody, které pořizovatel uvede v odůvodnění.

Důvodem pro trvání rezervy by mělo být výlučně to, že z konkrétně popsaných důvodů nebylo možné ani po prověření rozhodnout, zda má být území zastavitelné či nikoliv. Odůvodnění by mělo dávat odpověď na otázku, co brání konečnému rozhodnutí. Dlouhodobější trvání rezervy může podporovat argumentaci vlastníků, že by se rezerva měla změnit v zastavitelnou plochu.

Zrušení rezervy bez vymezení zastavitelné plochy

Pokud obec nebo kraj po prověření dospěje k závěru, že stavět se v daném území nemá (například pro nevyhovující dopravní napojení, nesoulad s dalšími koncepčními záměry či změnu poptávky), může územní rezervu zrušit. Musí však:

• Řádně odůvodnit, proč původní záměr (například bytová výstavba) již není opodstatněný nebo z jakých konkrétních důvodů se ukázalo, že není možný či vhodný. Typicky se to projeví v tzv. zprávě o uplatňování územního plánu nebo v rámci pořizování změny územního plánu, která rezervu ruší.
• Projednat zrušení územní rezervy ve standardním procesu změny územně plánovací dokumentace – tedy s možností vlastníků uplatnit připomínky.

Náhrada při zrušení: Pokud dojde ke zrušení územní rezervy bez toho, že by došlo k vymezení zastavitelné plochy, nenáleží vlastníkům náhrada. Náhrada podle § 133 stavebního zákona náleží pouze za zrušení či podstatné omezení zastavitelnosti. Vymezením rezervy však zastavitelnost nevzniká, a jejím zrušením se tedy zastavitelnost neruší ani neomezuje.

Shrnutí

Územní rezerva dává samosprávě časový prostor podrobněji prověřit možnosti rozšíření zastavitelného území pro různé účely, včetně rodinných či bytových domů.

Nezakládá však žádný nárok vlastníků na to, že pozemek musí být po čase skutečně zařazen mezi stavební plochy.

Prověření rezervy musí být součástí každé následující změny územního plánu. Pokud se obec rozhodne, že již záměr nepotřebuje, může rezervu zrušit – musí to však řádně zdůvodnit a projít příslušným procesem.

Vlastníkům nevzniká právo na náhradu za vymezení ani zrušení územní rezervy. Náhrada by mohla být přiznána při opakovaném „prodlužování" existence rezervy, které způsobuje nepřiměřené omezení vlastnických práv.

Mgr Vítězslav Dohnal, advokát