1. Výpis z katastru nemovitostí

Prvním úkonem před samotnou koupí by mělo být vždy nahlédnutí do katastru nemovitostí a ověření základních údajů o kupované nemovité věci. Pozornost věnujte tomu, zda souhlasí údaje o prodávajícím s údaji vlastníka, informace o pozemku, a zda není vlastnické právo nějakým způsobem omezeno či není u nemovité věci uvedena poznámka či informace o probíhajícím řízení. 

Nahlížet do katastru je možné na stránkách http://nahlizenidokn.cuzk.cz, má však pouze zjednodušený, nezávazný a informativní charakter. O podrobnější výpis je nutné si zažádat. Výpis je možné získat na počkání na kterémkoliv kontaktním místě Czech Point za poplatek v řádech stokorun. Stačí k tomu pouze znát katastrální území, číslo listu vlastnictví předmětné nemovité věci nebo parcelní číslo.

V katastru nemovitostí jsou dále uloženy nabývací tituly (smlouvy, rozsudky či jiné listiny), jejich vyžádáním pak můžete zjistit, za jakých podmínek prodávající nemovitost získal. Tyto dokumenty ovšem nezískáte na internetu ani na Czech Pointu, musíte si pro ně přímo na katastrální úřad podle místa nemovitosti.

Údaje v katastru nemovitostí se mohou měnit každým dnem a je proto žádoucí, aby kupující měl při podpisu kupní smlouvy k dispozici co nejaktuálnější podrobný výpis z katastru nemovitostí. Může tím předejít překvapivým zjištěním.

2. Závazky váznoucí na nemovité věci

Na kupované nemovité věci mohou váznout věcná práva cizích osob. Těmi se rozumí zástavní práva, věcná břemena a právo stavby:

1. Zástavní právo je jedním z možných způsobů, jak zajistit, aby dlužník plnil svůj dluh řádně a včas. Pokud by tak dlužník neučinil, má věřitel právo uspokojit   se z výtěžku zpeněžení zástavy.
2. Věcná břemena postihují vlastníka věci ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet.
3. Právo stavby dočasně zatěžuje konkrétní pozemek tím, že dává právo jiné osobě mít na tomto pozemku stavbu.

V případě nemovitých věcí vznikají výše uvedená práva cizích osob zápisem v katastru nemovitostí. Základní informaci o jejich existenci lze vyčíst ze zjednodušeného výpisu z katastru nemovitostí dostupného na internetových stránkách katastrálního úřadu. V podrobnějším výpisu z listu vlastnictví v části C jsou pak omezení vlastnických práv blíže konkretizována. Kupující by měl být prodávajícím na všechna omezení vlastnického práva upozorněn, je však v jeho zájmu si tyto údaje ověřit a pro jistotu vymínit výslovné prohlášení prodávajícího o nezatížení kupované nemovité věci.  V případě věcných břemen je pak vhodné s právníkem zkonzultovat, jak velké omezení z jejich existence vyplývá.

3. Další práva třetích osob

Kromě věcných práv cizích osob mohou nemovitou věc zatěžovat ještě další práva třetích osob. Obecně práva třetích osob váznoucí na věci, zapsaná ve veřejném seznamu, přechází na nabyvatele. Ta nezapsaná ve veřejném seznamu přechází, pokud je nabyvatel měl a mohl zjistit, nebo bylo-li ujednáno jinak, či stanoví-li tak zákon.

Těmito dalšími právy třetích osob mohou být například tzv. vedlejší ujednání při kupní smlouvě. Může jít o výhradu vlastnického práva, výhrady zpětné koupě, předkupní právo a jiná. Z výše uvedeného vyplývá, že pokud jsou uvedena v katastru nemovitostí, zavazují budoucí nabyvatele, v jiných případech musí být prokázáno, že skutečnost existence vedlejších ujednání byla nabyvateli v okamžiku převodu vlastnického práva známa. 

Příkladem, kdy právo třetích osob zavazuje nabyvatele ze zákona, aniž by muselo být zapsáno v katastru nemovitostí, je nájem. Nájemní vztah či jiný obdobný závazek při převodu vlastnického práva přechází na nabyvatele nemovité věci, k níž se vztah váže. Pokud se nový vlastník oprávněně mohl domnívat, že kupuje věc nájmem nezatíženou, má právo vypovědět nájem do 3 měsíců, kdy se takovou skutečnost mohl nebo musel dozvědět. Na všechny tyto okolnosti by Vás měl prodávající upozornit. Nelze však vyloučit, že nějakou z těchto podstatných skutečností neuvedl či zatajil. Vhodné je proto tyto skutečnosti ověřit nahlédnutím do katastru nemovitostí, a do kupní smlouvy začlenit prohlášení prodávajícího, a přenést odpovědnost za případné následky na prodávajícího. To platí i pro případné obtíže spojené s umístěním sídla či trvalého pobytu jiné osoby na adrese nemovité věci, které při převodu vlastnictví zůstávají. 

4. Dostatek práv prodávajícího k převodu vlastnictví

Ne vždy musí být prodávající skutečným vlastníkem nemovité věci, případně jejím jediným vlastníkem. Tuto skutečnost lze ověřit nahlédnutím do katastru nemovitostí. Platí všeobecná zásada, že nikdo nemůže převést více práv než sám má. Proto nemůže nemovitou věc prodat nikdo jiný než ten, kdo je uveden v katastru nemovitostí určena jako vlastník. Takový převod vlastnického práva by katastrální úřad nemohl zapsat. To platí i v případě, kdy údaj zapsaný v katastru neodpovídá skutečnému stavu (např. pokud manželé mající nemovitou věc v SJM , při jeho vypořádání nepodají návrh katastrálnímu úřadu do 3 let od rozvodu, bude předmětná nemovitá věc vedena stále jako by byla v SJM, i když je ze zákona již v podílovém spoluvlastnictví), v takovém případě je nutné nejprve uvést stav zapsaný v katastru uvést do souladu se skutečností, a teprve poté nechat zapsat převod vlastnického práva prodejem. Další případná komplikace může nastat, pokud je vlastníků více. Prodávající nemusí disponovat dostatkem oprávnění nemovitou věc prodat.

Ověřte proto nahlédnutím do katastru nemovitostí, zda má prodávající dostatek oprávnění k prodeji, nebo zda stav v katastru zapsaný odpovídá tomu, co vám prodávající tvrdí.

5. Územní plán

Velmi důležitým dokumentem, zejména v případě, kdy hodláte na koupeném pozemku stavět, je územní plán. Pokud chcete v budoucnu pozemek zastavět, vyhledejte si na internetu a pak při konzultaci na stavebním úřadě aktuální územní plán a ověřte, zda na tomto pozemku můžete stavět, případně jaké jsou podmínky výstavby. Pokud se připravuje územní plán nový, vyhledejte, jaké změny se mají dotknout Vašeho pozemku. Územní plán je vhodné zkontrolovat i v případě, že stavět nebudete. Dozvíte se z něj totiž, jak se má v dané lokalitě v následujících letech vyvíjet zástavba a jaké záměry se chystají. Lze z něj tak třeba zjistit, zda náhodou vedle Vašeho rodinného domu nemá vyrůst rozsáhlá průmyslová zóna nebo obchvat.

6. Úschova

Vlastníkem nemovité věci se kupující stane až zápisem v katastru nemovitostí, a to ke dni podání návrhu na vklad. Od podání návrhu však plyne doba zpravidla v délce 1 měsíce. Může se však stát, že bude tato doba delší nebo katastrální úřad vklad vlastnického práva dokonce vůbec nezapíše (třena protože objeví v kupní smlouvě chybu, které jste si nevšimli). V zájmu kupujícího tedy je, aby jeho peníze určené na úhradu kupní ceny převést, až se skutečně stane vlastníkem nemovité věci. Zájmem prodávajícího je zase svou nemovitost nepřevádět, dokud nemá uhrazenou kupní cenu na svém účtu. Jednoduchým řešením této kolize je peníze složit již při podpisu smlouvy do úschovy u notáře, advokáta nebo v bankovní úschově. Finanční prostředky budou vyplaceny prodávajícímu až v okamžiku, kdy schovateli bude předložen aktuální výpis z katastru nemovitostí osvědčující, že kupující je zapsán jako nový vlastník. Tím je zajištěna vyšší bezpečnost stran. Naše advokátní kancelář možnost uschování peněz nabízí.

7. Důkladně si přečíst kupní smlouvu

Kupní smlouva, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovité věci, musí být ze zákona písemná. Kupující by měl věnovat pozornost především ustanovením týkajícím se v tomto textu uvedeným skutečnostem, zejména, zda souhlasí s údaji uvedené v katastru nemovitostí, jak má být hrazena kupní cena, kdy je možné od smlouvy odstoupit apod. Vzhledem k důležitosti smlouvy lze jednoznačně doporučit její kontrolu advokátem. Nespoléhejte se na to, že kupní smlouva již byla zkontrolována advokátem prodávajícího nebo realitní kanceláře, ten při svém postupu hájí jejich zájmy, nikoliv Vaše.

8. Ihned na katastrální úřad

Jak jsme již zmiňovali, k převodu vlastnického práva k nemovitým věcem dochází až zápisem v katastru nemovitostí. Pokud by prodávající svou nemovitou věc chtěl prodat opakovaně, tedy více kupujícím, katastrální úřad zapíše převod vlastnického práva pouze tomu, kdo podá návrh na zápis jako první. A není přitom rozhodující, zda druhý v pořadí přišel s dříve datovanou listinou. Kupující by proto neměl s podáním příslušného návrhu na vklad vlastnického práva na katastrální úřad otálet. Není-li navíc kupní cena po dobu realizace prodeje v úschově, mohl by kupující při nepoctivém úmyslu prodávajícího přijít jak o nemovitou věc, tak i peníze.

9. Daň z nabytí nemovitých věcí

Při prodeji nemovitých věcí je třeba vždy uhradit daň z nabytí nemovitých věcí. Poplatníkem této daně je podle aktuálního právního stavu převodce (tedy prodávající). Změnit se to má k 1. 11. 2016. Kupní smlouvou však může být stanoveno, že poplatníkem bude kupující. Záleží tak na domluvě smluvních stran, kdo daň uhradí. Výše daně se určí jako 4 % z tzv. nabývací hodnoty snížené o uznatelný výdaj. Zjištěna je daň zpravidla znaleckým posudkem, kdy náklady na jeho vyhotovení je možné od základu daně odečíst jako uznatelný výdaj. Znalecký posudek pak musí být přílohou daňového přiznání k této dani.

10. Odstoupení od smlouvy

Veškerá prohlášení a povinnosti prodávajícího obsažená ve smlouvě, by byla jen prázdnými frázemi, pokud by je nezabezpečoval nějaký sankční mechanizmus. Ten v první řadě vyplývá přímo ze zákona, avšak zachycuje zpravidla až ta nejzávažnější porušení. Proto je nanejvýše vhodné jej doplnit smluvní úpravou možnosti odstoupení od smlouvy, či případně smluvními pokutami. Odstoupením od smlouvy se závazek zrušuje od počátku, a strany jsou si povinny vrátit poskytnutá plnění (zjednodušeně řečeno, kupující vrací nemovitou věc a prodávající peníze). Odstoupení od smlouvy je pak zpravidla navázáno na nesplnění smluvních povinností, např. o neinformování o právech třetích osob, skryté vady či jiné problémy na nemovité věci.

Dalším obvyklým opatřením bývá ještě povinnost podat opětovný návrh na vklad změny vlastnického práva ke katastrálnímu úřadu, pokud ten jej zamítne.

Závěr

Jak vyplývá z uvedených bodů, při koupi nemovitostí je potřeba si dát pozor na množství různých nástrah. A to jsme letmo zmínili jen skutečně základní obecné okruhy problémů.  Další speciální otázky jsou spojeny např. s prodejem bytových jednotek či družstevních bytů.  I z těchto důvodů nelze než doporučit alespoň kontrolu všech smluv advokátem. Advokátní kancelář Dohnal & Bernard samozřejmě může nabídnout své letité zkušenosti se smlouvami o prodeji nemovitostí. Využít můžete také naše účty advokátních úschov.

Byť není možné nikdy stoprocentně zajistit, že při převodu vlastnického práva k nemovitým věcem nedojde ke komplikacím, může vám pohled odborníka ušetřit velké peníze. Dům či byt přeci nekupujete každý den…