Jak k takovému konfliktu dojde? V prvé řadě musí být pro dané území vytvořen buď nový územní plán anebo se musí změnit územní plán stávající. Proces přijetí územního plánu musí být bezvadný, což vyžaduje splnění nemálo požadavků. Příkladem uvedeme alespoň následující. Územní plán musí být v souladu se svým zadáním, je potřeba během něj komunikovat s dotčenými orgány (a splnit jejich požadavky) a musí dát možnost vyjádřit se k návrhu nové regulace obecně veřejnosti a specificky také vlastníkům pozemků v dotčeném území. Přijetí územního plánu musí být také transparentní – je třeba postupovat dle zákona a v jeho mezích, odůvodnit jej a řádně vypořádat námitky. Územní plán také musí být v souladu s nadřízenou územně plánovací dokumentací.

I za splnění všech těchto (a dalších) podmínek může dojít k situaci, kdy přijetím (změny) územního plánu dojde k zásahu do vlastnického práva jedince. Klasicky jde o situace, při nichž dříve zastavitelná plocha je nově v územním plánu upravena jako plocha nezastavitelná. Nebo je třeba významně regulován typ výstavby, ke kterému na této ploše může dojít.

Proti přijatým územním plánům nebo jejich změnám je možné se bránit u správních soudů a napadat územní plány návrhem na jejich zrušení. Takovou žalobu je třeba podat do 1 roku od účinnosti územního plánu. 

V případě, že územní plán při přezkumu obstojí (nebo pokud nebyl územní plán vůbec napaden), zásah do vlastnického práva je takřka nezvratný. Pokud se vlastníkovi nepodaří přimět zastupitelstvo k opětovné změně územního plánu ve svůj prospěch, zbývá mu jedině možnost domáhat se náhrady za vzniklou újmu. Náhrada ovšem nenáleží vlastníkovi ve všech případech, ale pouze v těch, kdy dosáhne omezení vlastnického práva významnější intenzity. Soudy obecně uvádějí, že jde o případy, kdy se jedná o zásah do vlastnického práva v takové míře, že není spravedlivé po něm požadovat, aby nesl zátěž bez náhrady. Modelově si lze představit situaci, kdy původně zastavitelný pozemek je novou územně plánovací regulaci změněn na pozemek, na kterém nelze žádnou stavbu povolit.  

Podle zákona je principiálně možné žádat náhradu pouze v období 5 let od nabytí účinnosti územního plánu, který zástavbu umožnil. Pokud během těchto 5 let nezíská vlastník alespoň územní rozhodnutí, může obec regulaci změnit a vlastníkovi již náhrada nenáleží.

Újma se typicky projeví snížením hodnoty nemovitosti, marně vynaloženými náklady na přípravu výstavby anebo (spíše ve výjimečných případech) i ušlým ziskem.

Takovou náhradu je pak možné požadovat po dané obci a pokud žádosti nevyhoví, musí se vlastník obrátit na civilní  soud (v prvním stupni okresní). Výši požadované náhrady je samozřejmě potřeba prokázat. K tomu se často používají znalecké posudky.

Posouzení toho, kdy náleží za změnu regulace území náhrada, je složité. Je potřeba se zabývat například tím, zda zásah do vlastnického práva dosáhl dostatečné intenzity, zda již neuplynula popsaná pětiletá lhůta, zda má na nárok vliv procesní aktivita vlastníka při pořizování územního plánu, zvážit, které náklady je možné do výše náhrady zakomponovat apod. I přes postupně se rozrůstající judikaturu soudů rozhodně nejsou ještě zdaleka zodpovězeny všechny otázky, které v souvislosti s tímto tématem vyvstávají.

Pokud Vás toto téma zajímá, pokusíme se Vám jej více přiblížit na  on-line semináři, který pořádáme ve čtvrtek 8. 6. 2023 od 13 do 16 hod. Bližší informace k semináři: http://www.dohnalbernard.cz/index.php/novinky/seminar-nahrady-up. Přihlásit se můžete i pokud se Vám termín nehodí, všichni přihlášení obdrží videozáznam a prezentaci a budou moci zaslat lektorům i své dotazy.

Mgr. Vítězslav Dohnal

Mgr. Zuzana Kadlecová